Beurteilung der Wohnlage: Woran erkennt man eine gute Lage?

Markus Krebs, Leiter der Abteilung Baufinanzierung der Volksbank Ruhr Mitte, informiert, worauf es bei der Standortwahl ankommt.

Neue Wohnungen entstehen vor allem in wirtschaftlich starken Regionen und an touristisch interessanten Standorten. Hier gilt: Je besser die Wohnlage, desto wertbeständiger ist die Immo­bilie. Die Lage der Immobilie ist das wichtigste Qualitätskriterium. Sie entscheidet über den ak­tuellen Preis und die künftige Wertentwicklung. Denn die Lage ist im Gegensatz zu ande­ren Faktoren nicht veränderbar. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses gilt deshalb besonders: Heute schon an morgen denken. Beantworten Sie sich vor allem zwei Fragen:

Die Metropole Ruhr ist der drittgrößte Ballungsraum Europas und verkehrstechnisch so gut erschlossen wie keine andere Region europaweit. Sie verfügt über die dichteste Hochschullandschaft der Republik und wächst wirtschaftlich vor allem in den Leitmärkten mit besonders guten Zukunftsaussichten wie Gesundheit, Digitale Kommunikation oder Logistik. Wer wissen will, wie es um seinen Zielort steht, sollte sich die Bevölkerungsentwicklung anschauen und prüfen, ob attraktive Neubaugebiete in guten Lagen angeboten werden. Viele Städte und Gemeinden veröffentlichen die Einwohnerzahlen auf ihren Internetseiten.

Das ist abhängig von Ihren persönlichen Ansprüchen und Ihrem Lebensalter. Als junger Mensch haben Sie andere Ansprüche an Ihr Wohnumfeld als jemand, der die 60 über­schritten hat. Für eine junge Familie mit Kindern ist eine gute Infrastruktur mit sicheren und kurzen Wegen in den Kindergarten oder die Schule sowie einem breiten kulturellen Angebot wichtig. Im Alter sind eher eine gute Versorgung und schnelle Erreichbarkeit von medizinischen Einrichtungen (Ärzte, Krankenhäuser etc.) sowie eine ruhige Wohnlage von Bedeutung. Je nach Anforderung und Nutzungsart können für die Lageeinschätzung neben harten auch weiche Lagefaktoren bedeutsam sein. Harte Lagefaktoren können Sie messen, beispielsweise Entfernungen zu Bahnhöfen und Haltestellen. Weiche Lagefaktoren sind subjektiv, wie das Image eines Stadtteils: Ist es ein gutbürgerliches Viertel oder eher ein Problembezirk?

• Standort:  ruhige Seitenstraße, idealerweise in einer Sackgasse im Zentrum oder in Zentrumsnähe; gute Anbindung an Fernverkehrsstraßen und Autobahnen; Nähe des Bahnhofs; geringe Entfernung zur Arbeitsstelle, ...
• Infrastruktur:  Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr; Flughafen in direkter Nähe, aber nicht zu hören; die wichtigsten Einkaufsmöglichkeiten sind zu Fuß erreichbar; Ärzte und andere medizinische Versorgungseinrichtungen sind schnell erreichbar; Kultur- und Freizeitangebote liegen in fußläufiger bzw. gut erreichbarer Umgebung, ebenso Kinder­garten und Schule, ...
• Nachbarschaft: Lage an einem begrünten Platz, z.B. an einem Park, reine Wohngegend, altes, gewachsenes Wohnviertel, Zustand des Nachbargrundstücks...

• Lärmquellen: Kläranlagen, landwirtschaftliche Betriebe, Feuerwehren oder Polizeistationen, Tierheime, Modell- oder Flugplätze sowie Sportanlagen,  Gewerbebetriebe, in Hörweite und Windrichtung gelegene Bundesstraßen oder Autobahnen, Eckkneipen, Diskotheken, größere Ausflugslokale oder Spielhallen, Supermärkte oder größere Gewerbeeinheiten mit Anlieferzeiten in den frühen Morgenstunden, Tankstellen mit 24-Stunden-Öffnung, größere Parkplätze, ... 
• Gesundheitsschädliche Einflüsse:  in direkter Nähe befindliche Industriebetriebe mit Lärm- und Geruchsbelästigungen, Windkraftanlagen, einzelne Windräder (Schlagschat­ten und dauerhaftes Drehgeräusch), Umspannwerke, Hochspannungsleitungen, Mobilfunk­antennen oder Müllverbrennungsanlagen, ...
• Enge Bebauung: enge Straßen, schlechte oder nur wenige Parkmöglichkeiten, beengte Hofsituationen, große Baulücken, zerrissene Bebauung, ...
• Soziale Brennpunkte:  in der Nähe befindliche große Wohnlagen oder soziale Brennpunkte, ...

•  Windrichtung: An den meisten Tagen des Jahres weht der Wind in Deutschland aufgrund der Erdrotation aus Westen bzw. Nordwesten. Wenn aus dieser Richtung gerade die Gerüche der Müllverbrennungsanlage kommen oder der Verkehrslärm einer Autobahn oder Bahnlinie zu hören ist, ist dieser Standort für Ihre Immobilie keine gute Lage.
• Hochwasser: Wie ein Gebäude in der Elementarschadenversicherung versicherbar ist, hängt vor allem vom Hochwasserrisiko seines Standorts ab. Um das Risiko für die jeweilige Region einschätzen und Prämien auf dieser Grundlage objektiv kalkulieren zu können, haben die deutschen Versicherer ein Zonierungssystem für Überschwemmung, Rückstau und Starkregen „ZÜRS Geo“ entwickelt. Mit Hilfe dieses Systems wer­den die Überschwemmungsgebiete Deutschlands in unterschiedliche Gefährdungsklas­sen (0 bis 4) eingeteilt.
• Untergrund / Bergbau: Auch wenn die Abbautätigkeiten unter Ihrem potenziellen Grundstück bereits vor langer Zeit eingestellt wurden, können heute noch Nachwirkungen, wie Senkungen oder Tagesbrüche, an der Geländeoberfläche auftreten. Informieren Sie sich im Internet unter www.gdu.nrw.de, ob ihr (Wunsch-) Grundstück von Altbergbau betroffen sein kann. Wenn Sie eine behördliche Auskunft zu den bergbaulichen Gegebenheiten unter Ihrem Grundstück benötigen oder die für Ihr Grundstück aussagekräftigen bergmännischen Kartenwerke einsehen wollen, wenden Sie sich an die Bezirksregierung Arnsberg, Abt. 6 Bergbau und Energie in NRW, Goebenstraße 25, 44135 Dortmund, 02931/ 82-3931, E-Mail: registratur-do@bezreg-arnsberg.nrw.de.
• Erdbeben: Im weltweiten Vergleich bebt die Erde in Deutschland kaum. In NRW haben zwei Erdbeben mit geringer Stärke in den Morgenstunden des 14. Januar 2015 Düsseldorf aufgeweckt. Wer präzise Angaben erfragen möchte, erhält diese u.a. vom Geologischen Dienst NRW: Landeserdbebendienst / Geophysik: 02151/897-258 oder 2151/897-423,
  E-Mail: geophysik@gd.nrw.de.

Eine abschließende Lagebewertung wird letztlich immer auch von individueller Phantasie und weichen Faktoren geprägt sein. Jedoch hilft eine strukturierte Lageanalyse anhand der oben genannten Kriterien das Risiko einer Fehleinschätzung stark zu minimieren. Wer eine Immobilie mieten, kaufen oder bauen möchte, sollte zuvor die Daten verschiedener Wohngegenden zusammentragen und dann miteinander vergleichen. Unsere Finanzierungsberater und die Immobilienexperten der VB Immobilien GmbH Rhein-Ruhr helfen Ihnen dabei auf jeden Fall die richtige Wahl zu treffen.

Autor: Stefanie Nowack