Den Immobilienwert richtig ermitteln

Wie bestimme ich den Preis (m)einer Immobilie?

Brauche ich einen Makler oder Gutachter, um den Wert (m)eines Hauses oder (m)einer Wohnung zu ermitteln? Oder genügt für meine Zwecke eine Markteinschätzung mithilfe einer Online-Immobilienbewertung? Lesen Sie hier, was für die eine oder die andere Alternative spricht.

Die Preise, die derzeit für Immobilien bezahlt werden, sind sehr hoch. Umso wichtiger ist es, vor dem Verkauf den Wert eines Hauses oder einer Wohnung präzise zu ermitteln. Mit dieser Bewertung erhalten Eigentümer, Makler und Interessenten eine objektive Einschätzung des Angebots.

Den Immobilienwert richtig zu ermitteln, ist eine komplexe Aufgabe. Denn jedes Objekt – mit seinen speziellen Verkaufsumständen – ist ein Einzelstück. Faktoren, die den Wert maßgeblich beeinflussen, sind die Lage (Region, Ort, Straße) sowie diverse bauliche Details: wie Baujahr, Größe, Schnitt, energetischer und baulicher Zustand, Alter und Typus der Ausstattung sowie gegebenenfalls erforderliche Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen.

Wer den Preis für die Immobilie, die er verkaufen oder kaufen will, realistisch einschätzen möchte, muss neben den objektiven Bewertungskriterien auch die Preise anderer Objekte in derselben Lage und Größe und mit gleichartiger Ausstattung kennen. Das Ergebnis ist umso realistischer, je mehr Objekte für den Vergleich herangezogen werden können.

Immobilienwert online ermitteln

Für Immobilienbesitzer oder Interessenten, die eine Immobilie bewerten lassen möchten, ist die Online-Bewertung (z. B. über ImmoScout24 oder immoverkauf24) eine schnelle und häufig kostenlose Lösung. Hierfür benötigen Sie alle relevanten Informationen zum Objekt: Baujahr, Größe, Anzahl der Zimmer, Immobilienart und Ausstattung, Lage, Qualität der Bausubstanz etc. Die Eingabe in die entsprechende Maske dauert zwischen 30 und 45 Minuten. Die Immobilienbewertung erhalten Sie wenige Minuten nachdem Sie die Daten abgeschickt haben. Diese Bewertung beruht allerdings allein auf den eingegebenen objektiven Maßstäben und sagt noch nichts darüber aus, ob ein Interessent auch bereit ist, diesen Preis zu zahlen und ob nicht regional andere Preise zu erzielen sind.

Realistische Bewertung durch erfahrenen Makler vor Ort

Wer eine Immobilie verkaufen und wissen möchte, welchen Preis er dafür tatsächlich verlangen und erwarten kann, sollte sich auf jeden Fall an einen erfahrenen Makler vor Ort wenden, der den lokalen Markt und dessen Eigentumswerte in allen Wohnlagen kennt. Von ihm erhalten Kunden in der Regel eine fundierte Bewertung, die die Individualität ihrer Immobilie hinsichtlich ihrer Lage, Größe und Ausstattung berücksichtigt und in ein faires Verhältnis zum Kaufpreis setzt. Die Immobilienprofis der VB Immobilien GmbH beispielsweise ermitteln für Sie einen marktgerechten optimalen Verkaufspreis, kostenlos und unabhängig von einem Folgevertrag.

Und wenn ein Gutachten gebraucht wird, ziehen die VB-Experten Sachverständige aus ihrem weitreichenden Netzwerk hinzu – häufig Ingenieure oder Architekten. Diese greifen für ihr Gutachten auf Dokumente und Unterlagen zurück, die bei unterschiedlichen Ämtern (wie Baulastenverzeichnis oder Liegenschaftskataster) beantragt werden müssen. Um den Immobilienwert exakt ermitteln zu können, müssen Sie je nach Art der Immobilie außerdem spezielle Dokumente wie Konzessionen oder Denkmalschutzauflagen vorlegen. Ein Immobiliengutachter kennt sich darüber hinaus in steuerrechtlichen Fragen und mit aktuellen Gesetzesänderungen gut aus. So kann er auch die Rechte Dritter oder zum Beispiel das Erbbaurecht in sein Gutachten einbeziehen. Aufwand und Kosten sind dementsprechend höher als bei einer Online-Wertermittlung, das Ergebnis der Immobilen-Bewertung ist dafür aber auch aussagekräftiger.

Online-Bewertung oder Wertgutachten?

Eine Online-Markteinschätzung, ist die richtige Wahl, wenn ...

  • Sie den Marktwert einer Immobilie für eine Überprüfung der Versicherungssumme benötigen.
  • Sie den Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung für die Strategie Ihrer Altersvorsorge taxieren möchten.
  • Ihre Bank eine aktuelle Vermögensaufstellung von Ihnen verlangt.
  • eine eventuelle Wertsteigerung durch Um- oder Anbauten belegt werden soll.
  • Sie als Interessent eine Kaufpreisforderung überprüfen oder mit Ihrer Bank die Konditionen für eine Immobilienfinanzierung diskutieren möchten.


Wenn der Immobilienwert allerdings fundiert und erzielbar sein soll oder Gegenstand eines gerichtlichen Verfahrens oder Rechtsstreits ist, benötigen Sie die Bewertung eines lokal erfahrenen Maklers und / oder das Gutachten eines vereidigten Sachverständigen, zum Beispiel

  • für solide unterlegte Kaufpreisverhandlungen mit potenziellen Interessenten.
  • bei einem Erbstreit: In Erbengemeinschaften entsteht erfahrungsgemäß immer wieder Streit über den Wert eines Objekts. Häufig wird er deutlich überschätzt. Ein Gutachten kann helfen, das zu vermeiden.
  • für die Ermittlung der Erbschafts- und Schenkungssteuer: Das Finanzamt berechnet Erbschafts- und Schenkungssteuer nach eigener Einschätzung. Eine eventuell zu hohe Bewertung können Sie nur mithilfe eines Gutachtens korrigieren lassen.
  • bei Scheidung der Eigentümer: Ist die Immobilie Teil der ehelichen Zugewinngemeinschaft, muss für eine Aufteilung des Vermögens der exakte Immobilienwert ermittelt werden.
  • bei Versteigerung des Hauses oder der Wohnung.
  • bei Überführung der Immobilie aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen.