Die Niedrigzinsphase treibt den Immobilienmarkt an. Die Bauzinsen sind niedrig, Immobilienkredite relativ günstig und immer mehr Bundesbürger möchten ihr Erspartes sinnvoll anlegen und Wohneigentum erwerben. Eine weitverbreitete Form des Erwerbs in Deutschland ist der schlüsselfertige Kauf vom Bauträger. Doch Wohnraum ist derzeit knapp, vor allem in den Wachstumsregionen und dem Ruhrgebiet hängt das Angebot der Nachfrage hinterher. Neubauprojekte sind häufig schon verkauft, bevor überhaupt mit dem Bau begonnen wurde. Kaufinteressierte haben also nicht viel Zeit. Umso wichtiger ist es, sich vorab gut zu informieren. Von uns erfahren Sie, worauf Sie achten sollten, wenn Sie direkt vom Bauträger kaufen.
Ratgeber: Kauf vom Bauträger
Vorteile genießen und Risiken minimieren
Wer vom Bauträger kauft …
erspart sich viel Arbeit. Als Generalunternehmer ist der Bauträger Eigentümer des Grundstücks oder ganzer Wohngebiete und Bauherr zugleich: Das heißt, er lässt Wohnungen oder Häuser (Neubau) auf seine Kosten bauen oder sanieren (Altbau) und verkauft sie an Endnutzer. Damit ist er alleiniger Vertrags- und Ansprechpartner des Bauwilligen. Weil in der Regel bei Abschluss des Vertrags das entsprechende Objekt noch nicht fertiggestellt ist, umfasst der Bauträgervertrag rechtlich gesehen zwei Elemente: ein kaufvertragliches und ein werkvertragliches. Mit dem „Kauf“-Vertrag erwirbt der Käufer den Anspruch auf Herstellung und Übertragung der betreffenden Immobilie. Mit dem „Werk“-Vertrag haftet der Bauträger gegenüber dem Käufer für etwaig auftretende Mängel.
Die Zusammenarbeit mit einem Bauträger lohnt sich …
- Schlüsselfertig „aus einer Hand“: Das ist für die meisten Bauwilligen, die sich für die Alternative „Kauf vom Bauträger“ entscheiden, das ausschlaggebende Argument. Denn der Bauträger kümmert sich um Grundstückssuche und -kauf sowie die Bauplanung, er holt sämtliche Genehmigungen ein und koordiniert die Bauarbeiten bis hin zum schlüsselfertigen Objekt.
- Kostengünstig: Bauträger können in der Regel Handwerkerleistungen mit Rabatt einkaufen und bieten häufig Objekte an, die zu einem gewissen Grad standardisiert sind, zum Beispiel mit erprobten, alltagstauglichen Grundrissen. Sie können ihre Kosten gut kalkulieren und geben diesen Vorteil häufig an ihre Kunden weiter.
- Finanzielle Sicherheit: Im Vertrag wird ein Festpreis vereinbart. Der künftige Besitzer weiß von Anfang an, was sein Haus am Ende kosten wird. Er kann zum vereinbarten Termin einziehen und zahlt in Raten, die sich am Baufortschritt orientieren, die vereinbarte Bausumme ab.
So die Theorie!
Die Praxis sieht schon mal anders aus
In den meisten Fällen läuft der Kauf vom Bauträger konfliktfrei, doch ab und zu auch mal nicht:
- Der Bauträger ist mit zu wenig Kapital ausgestattet und meldet vor Fertigstellung Insolvenz an.
- Schlüsselfertig heißt nicht bezugsfertig: Der Keller wurde im Vertrag nicht mit eingerechnet oder es fehlen Hausanschlüsse.
- Der Erwerber ist nicht Bauherr, hat deshalb nur ein begrenztes Mitspracherecht bei der Gestaltung. Er kann nicht eigenmächtig in den Bauablauf eingreifen, wenn er Mängel feststellt, sondern muss den Bauträger informieren.
- Mit den Bauarbeiten wurde erst nach Verkauf eines bestimmten Kontingents begonnen. Der geplante Einzug verzögert sich erheblich.
Mit der richtigen Vorbereitung und einem seriösen Bauträger lassen sich diese Stolpersteine jedoch umgehen.
Darauf sollten Sie achten
- Als Käufer haben Sie nur einen Ansprechpartner: den Bauträger. Ihm sollten sie vertrauen und ihn deshalb wohlüberlegt auswählen – nachdem Sie mit ihm alle Fragen zu Vertrag und Bauablauf geklärt und seine Referenzen geprüft haben. (siehe Checkliste „So prüfen Sie die Bonität eines Bauträgers“)
- Mit dem Konkurs eines Bauträgers sind alle von Ihnen bereits geleisteten Zahlungen in Gefahr. Informieren Sie sich vorab über Vergangenheit und Solvenz Ihres potenziellen Vertragspartners. Treten sie niemals in Vorkasse. Zahlen Sie erst dann, wenn einzelne Bauabschnitte fertig sind – so wie es der Zahlungsplan nach MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) vorsieht – und leisten Sie darüber hinaus keine Vorauszahlungen. (siehe Checkliste „Ratenzahlung gemäß Bauablauf“)
- Bei solider Planung können Käufer durchaus Einfluss auf die Gestaltung ihrer künftigen Immobilie nehmen. Ein guter Bauträger hat – solange der Bau noch nicht weit fortgeschritten ist – immer auch ein offenes Ohr für individuelle Wünsche seiner Kunden.
- Vertrauen ist gut, Kontrolle jedoch besser: Bei Abnahme der einzelnen Bauabschnitte sollten Sie einen unabhängigen Sachverständigen hinzuziehen.
- Wesentlicher Bestandteil des Vertrags ist die ausführliche Baubeschreibung mit sämtlichen Leistungen, Materialien und Preisen. In dieser Beschreibung darf nichts fehlen – vor allem nicht die folgenden Punkte: Festpreisklausel, Fertigstellungstermin, Nebenkosten, Eigenleistung, Sonderwünsche, Gewährleistung. Der Bauträger ist nur dazu verpflichtet, die im Vertrag aufgeführten Leistungen zu erbringen. Lassen Sie den Kaufvertrag vor Unterschrift durch einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht prüfen. Dafür haben Sie mindestens 14 Tage Zeit. Denn die Unterlagen müssen dem Käufer zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin vorliegen.
- Um lange Wartezeiten zu vermeiden oder mit ihnen planen zu können, legen Sie den Einzugstermin vor Vertragsabschluss fest.
Fazit: Einfach. Kostengünstig. Kostensicher. Die Zusammenarbeit mit einem seriösen Bauträger schont in erster Linie Zeit und Nerven, aber auch das Portemonnaie.
Über unsere Tochter – die Volksbank Immobilien Rhein-Ruhr GmbH – entwickeln wir gemeinsam mit renommierten Bauträgern neue und moderne Wohnprojekte und tragen so zur baulichen Entwicklung der Region bei. Gerne beraten wir Sie zu unseren aktuellen Angeboten und zur passenden Finanzierung! In Letztere beziehen wir – wenn möglich und gewünscht – öffentliche Förderprogramme mit ein.
Vereinbaren Sie einen Beratungstermin. Es lohnt sich!
Checkliste: So prüfen Sie die Bonität eines Bauträgers
Diese Fragen sollten Sie sich vor Unterzeichnung des Kaufvertrags unbedingt beantworten:
- Wie lange ist der Bauträger bereits am Markt?
- Wir lange ist er in der derzeitiger Rechtsform am Markt?
- Haben Vorgängerunternehmen Konkurs angemeldet?
- Welche Erfahrung hat meine Bank mit diesem Bauträger gemacht?
- Was sagen gewerbliche Auskunfteien?
Welche Erfahrungen gibt es mit Referenzobjekten?
- Wurden die Fertigstellungstermine eingehalten?
- Welche Mängel wurden beanstandet?
- Wie schnell wurden diese Mängel beseitigt?
- Wie waren die Erfahrungen mit Sonderwünschen?